暖风徐来，众安智慧生活开启招股

2023-07-04 09:51:10 香港智远

过去三年，中国经济社会发展遭遇国内外多重超预期因素冲击，风险挑战前所未有，但作为全球第二大经济体，经济韧性也愈发显现。历经三年疫情冲击及外部全面贸易壁垒阻碍，中国仍稳住宏观经济大盘，经济总量稳健持续扩大。在此之际，中国进一步提出高质量发展国策，支柱产业迎来健康发展机遇。

(相关资料图)

当然，顾名思义，高质量发展是一个有目标性的发展，核心是高质量。抓住高质量发展阵痛期拐点，筛选出长胜优质企业，将是投资胜败的关键。

拐点的信号是什么，何谓优质企业？去年底宣布放开疫情，今年定调聚焦经济发展，上下一心、全心全意搞经济，经济复苏成为2023年最核心的关键。与之配套的是，今年以来政策暖风不断吹起，以房地产稳经济为核心，以科技为突破点，拐点信号明显。

拐点来了，优质企业在哪里？首先是行业，每个行业有其发展规律和生意属性。好的行业一定是发展空间大，永续性强以及现金流好。同时符合三点的行业不算很多，但物业算是其中很典型的行业之一。

等风的物业股

房子是大多数人一辈子最大消费品，物业服务则是很多家庭终身的消费，两者都是经济支柱，与宏观经济以及居民消费能力息息相关，行业空间巨大。根据中指研究院报告，2022年，物业服务百强企业管理面积同比增速达12.43%，合约面积增至8574.16万平方米，高出管理面积2000多万平方米，奠定了未来增长的坚实基础。同时，中指院估算到2026年全国物业管理规模将达到355亿平方米、2025年全国物业管理行业营业收入约为8436亿元，对比2022年的全国物业管理行业总面积为289.24亿平方米及2022年全国物业管理行业营业收6941亿元均增量明显。当前，物业服务行业当前集中度仍较低，在高质量发展背景下，优质企业未来仍有较大发展空间。

生意模式上，物业服务终身消费及收租式的业务模式，永续性强、现金流好。可以说，物业服务是最好估算的行业之一，称得上是可以内生外延双向加强版的水电公共事业股。但目前物业股整体极度低估，以近几年高峰利润估算，很多处于个位数PE估值，潜在投资收益率巨大。

在经过两年蛰伏，地产及物业股终于迎来持续性政策暖风。6月25日，扬州宣布解除楼市限购、限售，据中指研究院提供给21世纪经济报道记者的统计数据，今年以来，福清、常州、宁德、荥阳等地相继取消了限售或限购，另有包括杭州、南京、厦门、青岛、惠州、徐州、常州、成都等17个城市对限购、限售条件进行了优化。

与政策相匹配的，是优质物业股的继续上市。6月30日，时隔近半年之后，物业服务板块迎来再迎优质新成员宣布招股，深耕于浙江及长三角地区的优质综合物业管理服务供应商——众安智慧生活（2271.HK）宣布招股。在行业拐点之际，带来新气象！

深耕浙江及长三角，优质物业潜力无限

2019年至2021年，优质物业股集中上市，带来行业股价持续性的高光表现。众安智慧生活，是在行业两年蛰伏、调整之后重新上市，可谓意义重大，更能代表其优质性。

众安智慧生活总部位于杭州，是一家深耕于浙江省及长江三角洲地区，且信誉良好的老牌综合物业管理服务供应商。截至2022年12月31日，众安智慧生活在管面积约1283万平方米，合约面积约1945万平方米，合约/在管面积比达到约1.52倍。公司在管项目95个，其中有63个在经济发达的浙江省，占比高达66.3%；31个项目在安徽省，占比达到32.6%。

众安智慧生活业务核心地带长江三角区为国内经济最发达地区之一，城市化率及人均年可支配收入显著高于国家平均水平，并且近两年在行业困境中表现优于全国整体水平，例如，2022年，长三角商品住宅均价为1.5万元/㎡，同比+2%，而全国均价为1.0万元/㎡，同比-2%。核心城市经济好，人口虹吸效应强，物业的核心城市分布，关系着未来发展前景。众安智慧生活可谓占得先机。

2020至2022年三年疫情，众安智慧生活营收逆市取得收入年复合增长率达到17.7%，显著高于百强物业服务平均收入13.5%的年复合增长率。同期三年合约面积复合增长率高达18.6%，也为未来增长潜力奠定基调。此外，众安智慧生活母公司众安集团（672.HK）于2022年逆市取得突出业绩和亮眼的财务表现，营收、利润、经营性现金流净流入三大核心指标均实现大幅度增长，为众安智慧生活提供更加坚实的支持。

据最新消息，众安智慧生活首日招股，国际配售部分已获足额认购。一方面，代表物业股上市仍大受关注，另一方面也说明众安智慧生活优质性获认可。根据招股书，众安智慧生活招股价定在1.18至1.48港元每股，对应2022年的调整上市费用后的归母净利润的市盈率（PE）倍数介于9.1至11.4倍。截至2023年6月30日，已在港股上市的物管公司的2022年平均PE倍数为18.3倍，已在港股上市且与众安智慧生活可比的同样专注长三角地区的物管公司的2022年平均PE倍数为17.0倍。众安智慧生活相较其他物管企业来说，目前其IPO估值相较市场水平存在一定折扣。另外，受市场回暖等利好因素影响，在港上市的物管公司股价在截至6月30日过去一周的平均涨幅为1.9%、头部物管公司平均涨幅为4.9%，可见目前港股市场上物业股股价整体均有所回升。

众安智慧生活以杭州为根基，浙江为基本盘，逐步拓展至长三角区域，近三年业绩、在管面积、合约面积稳步增长，拥有卓越的第三方拓展能力，且母集团土储丰富、财务稳健、业绩突出。众安智慧生活全方位体现优质，获得市场抢购性认可，值得一提的是，人民币国际化背景下，香港市场地位日益凸显，浙江省委书记易炼红在香港进行了为期一周的访问，期间拜会了香港特区行政长官李家超，双方就深化香港和浙江合作交换意见。叠加龙头物业股近期表现较为活跃的多重利好因素影响，作为深耕浙江及长三角优质物业股，众安智慧生活的招股顺利，力证了物管市场正呈现逐步回暖、稳中向好的良好态势。

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